土城區電梯華廈  士林買屋 / 士林買房 - 天母齊豐華廈邊間四房附車位天母生活圈大台北法拍仲介

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~4998 萬~~4001 萬 (含車位價)
參考單價：65.68 萬/坪
地址：台北市士林區天母西路 48號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：110康46002
法院別：士林地方法院
投標日：115/5/5
保證金：801 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：天母齊豐華廈
總坪數：60.92 坪 (包含車位面積)
主建物面積：38.15 坪
附屬建物面積：5.84 坪
共同使用：16.93 坪
土地面積：12.03 坪
樓別/樓高： 4樓 / 7樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
車位描述：B1-10
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與空間價值高：位於天母生活圈，環境優質且具保值性；坪數達 60.92 坪（含車位），擁有四房格局，對於家庭客或長期自住來說空間寬敞。價格相對吸引力：首拍總價 4,998 萬，參考單價約 82 萬/坪，在天母區域中對老旧建物而言具成本優勢。包含車位：天母地區平面車位稀缺，附贈坡道平面式車位能解決停車難題，增加生活便利性。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：屋齡達 46 年，外觀與內部設施可能較舊，買家需預留高額翻新裝修預算。金融貸款流程：雖標榜保證銀行貸款，但法拍屋之融資審核通常比一般交易嚴格，且繳款期限短，資金調度壓力較大。缺乏電梯疑慮：位於 4 樓/7 樓，若無增設電梯，對於高齡者或日常提重物較不方便。
機會 (Opportunities)	後續拍賣降價空間：依公告預估，第二拍約 4,000 萬、第三拍約 3,200 萬；若不急於第一拍投得，可觀察後續標案價格下修以獲取更大優惠。增值潛力大：天母土地稀缺，透過屋頂增建或內部翻新改善後，潛在的資產價值與租金收益空間較高。
威脅 (Threats)	產權與土地使用疑義：公告明確指出部分基地為「法定保留地」且遭占用，拍定後土地部分是否順利點交需進一步確認，恐影響產權完整性或後續改建。租約糾紛風險：房屋現由第三人租賃使用至 115 年 7 月，雖債務人主張終止，但清退過程與費用可能引發法律時效與爭議。隱形成本不確定：需自行查核積欠之管理費，且老舊大樓潛在維修責任可能轉嫁至買方身上。

物件評論

此物件屬於「高風險、高回報」的法拍投資類型，適合具備一定風險承受能力與法務常識的購屋者。

是否值得購買？ 建議謹慎考慮，不建議作為首購首選。若您有專業團隊協助調查或願意投入時間處理產權與點交問題，則具有購買價值。

主要理由：

地段無敵但瑕疵明顯：天母區域保值性強，46 年屋齡加上 60 多坪含車位的規模，若價格能降至第三拍的預估值（約 3,200 萬），單價將非常划算。然而，現行第一拍價格仍有談判空間。
產權交付隱憂：公告中特別標註「土地部分不點交」以及存在法定保留地與占用情形，這是極大的法務地雷，購屋前必須委請專業律師確認產權移轉可行性，否則恐有錢房兩失風險。
使用時程延遲：目前仍有租約糾紛，房屋可能無法立即入住，需評估等待清退的時機成本與潛在訴訟費用是否值得折抵房價。

總結來說，這是一個需要極度仔細調查法務細節後才做出的決定，若能確認土地權屬無礙且成功排除佔用人問題，將是一筆性價比極高的投資。